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关于商品房买卖系列案件的司法统计分析
作者:孙海侠  发布时间:2016-03-16 14:59:55 打印 字号: | |
  商品房作为一种特殊的“商品”,不仅交易额巨大,而且与老百姓的切身利益息息相关,在开发商不能依约交房情况下,点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗,双方之间对立情绪较为严重,矛盾难以化解。争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加,更为矛盾激化埋下隐患,如果处理不当,极易引发群体性上访事件。自2013年8月份至今,我院共受理涉廊坊澳美基业房地产开发有限公司商品房买卖合同系列案件40件,其中2013年受理7件,2014年受理33件,全部案件起诉标的额近700万元,涉及人数50余人。在已经结案的39起案件中,我院调解结案22件,调撤2件,判决结案15件,调撤率达到了62%。我院就该类系列案件作了专门的调研,并结合具体的审判实践,提出处理好涉商品房买卖案件的若干建议。

一、该类涉商品房买卖系列案件特点

在我院受理的该系列案件中,原告均为廊和坊金融•家小区业主,因开发商迟延交房,双方针对逾期交房违约金的支付产生争议,最后导致大量诉讼。起诉的40名原告中,购房用途也各有不同,有的是买来自住,有的是准备投资。由于不同业主购买时间的不同,最高的购买价格高达9000元/平米,最低的仅为6000元/平米。在2011年初购买的均价大约为8000元/平米,2012年初降到6000元/平米左右。通过对全部案件的分析,我们对此类案件的特点总结如下:

第一、一方当事人人数众多,利益诉求较为强烈。购房者分别来自不同城市,或者一个城市的不同地区,在与开发商商讨处理逾期交房问题时聚到一起。有的购房者利用互联网资源建立QQ群或者微信群,串联各地相同遭遇者,扩大规模。独立的一个当事人在诉讼过程中会因各种因素逐渐消磨掉最早的那种强烈诉求欲望,比如法院释法明理、对方当事人提出和解方案、长期诉讼过程造成的时间经济成本等。但在这种群体氛围中,所有人的利益诉求都变得更加强烈,容易形成一个捆绑叠加效应。

第二、社会性特征明显,体现为诉求的基本一致性和整体性。该系列案中被告为同一开发商,因其廊和坊金融•家逾期交房而产生纠纷诉讼,因此购房者的诉求基本一致。同时,在购房者维权过程中,本来是分散个案的当事人容易结成共同进退的利益同盟,提出统一的利益诉求,并借此希望最大限度实现自己的诉求。还有一些原告之间具有家族性或者其他亲属关系,比如孔某某兄弟三人,大哥购买了一套住房,同时带动其他人也一起购买。在这种关系中,社会性特征就更为明显。

第三、各种矛盾积累使得案件处理难度增大。一方面是在起诉之前,购房者基本已经与开发商经过了多次协商,但效果不理想,在与开发商多次接触中的矛盾积累导致此类案件调解难度变的更大。另一方面因为当事人之间的互相联络,法院难以根据个案和当事人的具体情况逐个解决,造成了“一案不破,案案不破”的局面,增加了审判调解以及服判息诉工作的难度。

二、商品房买卖群体性诉讼爆发的原因

在目前已经结案的该系列案中,调撤率达到了62%。这其中离不开办案法官大量耐心和细致的调解工作,在购房者与开发商矛盾比较激烈的商品房买卖系列案中,可以说这个比例还是比较高的。总体来说,此次群体性诉讼完全是可以避免的,分析其爆发的原因,主要有以下几点:

1、公司法律意识不到位。引发此次群体性诉讼的主要原因在于开发商未按照购房合同约定及时交房。关于逾期交房违约金,被告公司共有两种不同的约定,其中大部分的属于第一种,即“出卖人逾期交房在30日之内的,出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金,合同继续履行,逾期超过30日的,……,出卖人按照(已交房款)日万分之八支付违约金”。另外一种不同的地方在于将逾期超过30日的违约金比例调整为了“日万分之一”。我院受理的案件中有2起属于后一种,这2起案件经过我院做双方当事人工作均已经以撤诉方式结案。开发商作为购房合同格式条款的提供一方,应该完全熟知合同条款的意义以及其风险预测,同时应该合理制定交房期限。虽然在实际发生的诉讼中开发商作为违约一方可以以“违约金约定过高”为由请求法院适当降低违约金数额,但“日万分之八”违约金的约定无疑让自己甚至法院都陷入被动的境地,这完全是因自己法律意识淡薄导致。

2、开发商后续处理严重不当。如果说开发商未合理判断其交房期限和法律意识不到位,草率约定过高违约金支付标准是导致此次群体诉讼的直接原因,那么开发商逾期交房之后的处理方式就是导致此次群体诉讼的主要原因。在已经结案的系列案中,虽然调撤率达到了62%,但有部分业主明确表示,将与开发商就此问题诉争到底。即使是已经调解结案的购房者,也不止一个表达了对开发商处理方式的严重不满。很多人表示,并不是非要走诉讼的途径,如果当时开发商能和大家妥善协商,提出一个合理解决方案,也不一定非得坚持合同约定的违约赔偿。出乎意料的是,在开发商此次违约逾期交房后,不但没有派专人或者部门处理此事,而是法定代表人出面,直接拒绝了所有购房者的赔偿要求,此后采取置之不理的态度。由此导致了后续大量的诉讼。

3、个别业主或者律师引导煽动。在后续购房者的诉讼过程中,不断有其他业主也到法院起诉。由于互联网QQ群和微信群的建立,大量同小区业主以及律师也加入其中。其中不排除个别业主从中怂勇,鼓动多人诉讼给法院施加压力,以实现利益最大化的目的。我们在办案过程中曾不止一次接到当事人威胁电话,声称如果不支持其诉讼请求,将组织其他原告到市政府上访告状。同时,在实践中,还存在一些律师和违法收费的公民代理人为谋求经济利益,采取不正当手段挑唆当事人诉讼等违反法律规定的行为。由于律师的经济收益直接与其代理的案件挂钩,甚至有少数律师从自身利益出发,鼓动当事人缠诉、滥诉、抵制调解。

三、案件审理过程中发现的问题

(一)同类案件裁判结果一致性和当事人具体情况不同之间存在矛盾

我院受理的这类系列案件涉及当事人数众多,同时双方关于违约金赔偿数额计算争议较大。在第一次组织双方调解过程中,大多数原告坚持严格按照合同约定支付违约金,平均每名业主要求的违约金数额在20万元到30万元之间,最高的一位起诉标的额接近40万元。而开发商一边的意见是虽然存在迟延交房,但毕竟房屋已经交付了,只愿意赔偿每名业主2-3万元违约金作为补偿,双方意见相差近十倍。为了维护司法的权威性和裁判的一致性,我院采取的方式是重点审理其中一起案件,其余的先中止审理,待判决生效之后再审理其他案件,这样既避免了裁判的不一致性,也为当事人减少了诉累。根据我们查阅国内关于开发商逾期交房违约金赔偿方面案例,主要存在三种裁判结果:第一种是严格按照购房合同约定的违约金计算标准,此类主要适用于逾期日期较短或者购房者人数较少情况;第二种是开发商主张违约金约定过高,法院按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整;第三种是开发商主张违约金约定过高,法院按照已付房款总额同期人民银行贷款利息的标准进行调整。在具体审理过程中,有两名购房者提供了自己在北京租房的证据,证明因被告违约对自己造成的损失情况。对于生效判决中确定的赔偿标准,开发商表示可以接受,有一部分人表示可以接受,同开发商达成了调解协议,还有一部分人表示无法接受,不同意调解,另一部分人采取观望态度。国内对于相关案例裁判标准的不统一导致当事人对中级法院的生效判决持怀疑态度,同时不同当事人之间的个别差异也为同系列案一致性判决形成了一定困难。

(二)案件处理的法律效果和社会效果难以兼顾

开发商遭遇资金链困境、运营不规范操作、房地产审批不顺、房地产公司经营恶化等诸多原因均可能导致延误交房。尤其是近几年,随着国家宏观政策调整、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响,更容易引发房地产企业不能按期完成商品房竣工验收交付,但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱,从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发,人民法院不能简单的审一个案件就判死一个企业。所以,我们在处理此类案件时,更多的是着眼于大局,考虑案件处理的法律效果和社会效果,最终实现整体上的公平正义,而非站在任何一方当事人角度的局部公平。

(三)社会公众对群体性纠纷期待较高可能引发对法院的不满

群体性诉讼一般都是集中爆发,但审判工作的程序性特征,又可能使得处理过程被拉长,部分当事人认为法院审理周期过长,不符合其心理预期,因此对法官产生不满情绪。本院一名法官主审了该系列案中19起案件,中院生效判决下发后,所有案件第一时间全部安排了开庭,随后根据中院判决的方案应当事人申请组织了集中调解。因为部分当事人不接受调解,在法院一边调解一边尽快出判决期间,一名当事人多次打电话催促,肆意侮辱法官是不是收受了对方好处,故意拖延时间,甚至在电话中声称如果再不下发判决将组织其他业主到法院闹事。另一方面,由于该系列案一方当事人全部为购房者,社会公众和当事人往往将其认为是弱势一方,一旦法院的裁判结果对弱势一方显得不利,当事人就会简单对法院的裁判作出负面评判,影响司法权威和法院的形象。

四、处理商品房买卖系列案件的几点司法建议

(一)房地产企业应当完善法务部门职能,加强风险防范。首先从项目运行的最初阶段就要对可能出现的法律问题做一个全局性的分析和掌控。尤其是在商品房的销售阶段,对商品房买卖合同的条款进行优化设计,比如可以根据项目的整体开发计划和施工进度,分别制定不同区域的不同交房期限,避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”。其次是在公司的运营方面,要有合理的财务安排和严格的施工进度管控,在综合考虑各方面可变因素的前提下,尽可能合理留出相对宽裕的时间,以确保在交房期限来临前能完成项目内所有的施工,并且项目能够竣工验收合格。最后是在发生纠纷时能以积极的态度与买受人沟通、协商,从而实现避免矛盾、减少纠纷,化解法律风险的目的。

(三)加强商品房买卖类系列案件的诉前调解工作,尽可能缓和双方矛盾。解决商品房买卖合同纠纷是一个系统工程,在现有的社会环境下,妥善解决群体性纠纷,司法是重要手段,但并非唯一和最优选择。在与当事人接触的过程中,我们发现大多数购房者并不是一开始就选择了诉讼的手段。可以说,在一步步的处理过程中,到法院起诉是很多当事人最后被迫无奈或者是矛盾激化的结果。对群体性纠纷及矛盾的化解,更需要在党委、政府的统一领导下,相关部门相互协调配合,妥善处理,才能从根本上解决问题。房地产市场的监管,涉及建设、开发、规划、房产、国土资源等各个部门。建议由党委、政府牵头,与法院及相关行政部门共同建立有关机制,积极运用非诉讼的方式,努力促成商品房买卖双方达成谅解、和解。

(三)针对群体性纠纷的特点,采取重点突破,以点带面的处理方法,有利于纠纷的高效率解决。充分利用群体性纠纷“群”由“个”带、“面”由“点”领的特点,抓住群体性诉讼中的核心人物做工作,化整为零,提高调解效率,或者针对群体性诉讼中某一典型案件及时作出判决,产生判例效应,使其他的涉诉买受方预知诉讼结果,主动服判息诉。对于个别情绪较为强烈,或者在群体诉讼中善于煽动其他当事人,企图通过向法院施加压力等非正常手段解决问题的当事人或者律师,可以采取暂时搁置,先针对情绪稳定,能理智沟通的当事人做工作。
责任编辑:刘晓琳