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房屋已卖并入住,协助过户是义务
——宋XX与李XX、张XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案
作者:刘鹏  发布时间:2015-07-20 11:03:04 打印 字号: | |
  [要点提示]

房屋买卖合同不以是否登记为生效条件,其产权登记过户系合同的附随义务,是产生物权变动的因素。因此,本案房屋买卖合同成立后,买受人亦交付全部房款及配套款并实际入住,则出卖人须协助办理过户等手续。

[案情]

原告宋XX,男,汉族,XXXX年X月X日出生,现住河北省廊坊市XXXX小区X栋X单元XXX室,身份证号为XXXXX。

被告李XX,女,汉族,XXXX年X月X日出生,现住廊坊经济技术开发区XX号楼X单元XXX室,身份证号为XXXXX。

被告张XX,女,汉族,XXXX年X月X日出生,住址同被告李XX,身份证号为XXXXX,系被告李金立的女儿。

被告张晓云,女,汉族,XXXX年X月X日出生,住址同被告李XX,身份证号为XXXXX,系被告李XX的女儿。

法定代理人李XX,女,汉族,XXXX年X月X日出生,现住廊坊经济技术开发区XX号楼X单元XXX室,身份证号为XXXXX。

三被告的委托代理人李X,河北XXX律师事务所律师。

原告诉称,2007年5月17日,原告购买了张XX位于廊坊开发区XX小区XX号楼X单元XXX室房屋一套。原告早已按双方《房屋买卖合同》的约定履行了全部付款义务。原告要求张XX办理过户手续时,张XX称待自己办理房屋产权登记后即通知原告办理过户登记手续。张XX在2008年取得房屋所有权证,但张XX已于2011年去世。原告多次找到张XX的继承人即被告要求协助办理房屋过户手续,但被告拒绝办理。故提起诉讼,请求判令:1、被告协助原告办理廊坊开发区XX小区XX号楼X单元XXX室房屋过户登记手续;2、被告承担诉讼费。

原告提交证据如下:证据一、房屋买卖协议书一份,证明2007年5月17日张XX将其廊坊开发区XX小区XX号楼X单元XXX室房屋卖给原告,证明人是吕XX;证据二、收条一份,证明2007年6月1日,原告将购房款360830元给付张XX,证明人王XX;证据三、收条一份,证明2007年5月17日,张XX收到原告交付的20000元购房款;证据四、收条一份,证明2007年7月5日,张XX收到原告交来的地下室、维修基金和楼层系数等款共计10000元;证据五、收条一份,证明2007年7月6日,吕XX收到原告交来的廊坊开发区XX小区XX号楼X单元XXX室物业管理费、卫生费等共计900元;证据六、房屋所有权证书一份,证明涉案房屋的所有权人是张XX及房屋状况。

三被告辩称,李XX与张XX原系夫妻关系,张XX、张XX系张XX与李XX的婚生女。三被告对于张XX卖房一事不清楚;被告张XX对于房屋买卖协议及收条中“张XX”的署名是否为张XX所写不能确定。

三被告均未提供证据。

经庭审质证及当事人当庭陈述,本院确认事实如下:

2007年5月17日,原告与张XX签订《房屋买卖协议》,双方约定:张XX将其坐落于廊坊经济技术开发区XX小区XX号楼X单元XXX室(面积123.61平方米)、地下室(面积22.17平方米)一并出售给原告;房屋价格为每平方米3000元共计370830元,地下室另算;原告付给张XX好处费10000元;上述所有款项共计380830元。原告先付20000元定金,其余款项于2007年6月1日前一次性付清。另约定:房屋交付日期为(廊坊经济技术开发区)管委会给楼房钥匙之日;房屋交付后,原告拥有该房屋的一切产权;在办理房屋产权证时,张XX必须无条件提供有关手续;在张XX过户给原告之前,张XX办理完房屋产权证后交给原告,由原告保管;张XX必须无条件协助原告办理过户手续,过户所需交纳的费用由原告承担;双方还约定了违约责任;证明人为吕XX。合同签订后,原告于2007年5月17日将房款定金20000元交付XX;同年6月1日又将剩余房款360830元交付XX,证明人为王XX。同年7月5日,原告将该房地下室(每平方米300元)、维修基金及楼层系数等款共计10000元交付张XX。同年7月6日,吕XX收到原告(代张XX)交纳的该房物业管理费及卫生费共计900元。

另查明,涉案房屋系廊坊经济技术开发区梨园村张XX名下其中一套拆迁改造的回迁房。2007年7月5日,涉案房屋钥匙由有关部门交付张文生。次日,张XX将房屋钥匙交付原告,原告办理了入住手续并已实际使用。2008年12月3日,涉案房屋所有权证下发,登记房屋所有权人为张XX,房权证号为廊开字第XXXXX号,坐落于河北省廊坊开发区耀华道XXXX小区,房屋状况为XX幢XXX号、2-1402号(地下室)。2009年7月间,张文生将该房屋产权证交付原告保管。后,原告多次要求张文生办理过户手续均未果。

再查明,被告李金立与张文生原系夫妻关系,张晓娟、张晓云系张文生与李金立的婚生女。2010年5月6日,张文生去世,被告李金立与张晓娟、张晓云是张文生遗产的合法继承人,均未放弃继承。原告多次找到被告要求协助办理过户手续未果。庭审中,被告张晓娟提出涉案房屋的原始权属问题,但又表示暂不提起诉讼,也不提交相关证据。被告张晓娟表示对于《房屋买卖协议》及收条中“张XX”的署名是否为父亲张XX所写不能确定,但也不申请笔迹鉴定。

[审判]

本院认为,原告与张XX签订的房屋买卖协议系二人真实的意思表示;该协议有证明人证明;原告已按照协议约定将购房款全部交付张XX,张XX也已将房屋钥匙及房屋产权证交付原告,原告已于2007年实际办理了入住手续。虽被告提出不清楚张XX卖房一事,但作为配偶的李XX对张XX名下拆迁改造回迁房的数量、大小、房屋钥匙的下发、房屋产权证的核发以及回迁时间等情况应该是清楚明确的;且,张XX所收的购房款数目较大,该房屋的产权证及房屋钥匙已不在被告处;又,原告已实际使用该房屋,而被告多年未提出过异议;再,张XX就涉案房屋的原始权属表示暂不提供证据或诉讼,就房屋买卖协议及收条中“张XX”的笔迹不作鉴定申请。故,被告的主张与常理不符。综上,原告与张XX所签订的房屋买卖协议不违反相关法律的规定,本院依法确认。协议双方均应按照合同约定行使权利履行义务,张XX取得房屋产权证后未与原告办理房屋过户手续已构成违约。张XX去世后,其合法继承人应继续履行张XX与原告签订的房屋买卖协议内容。故,原告的诉讼请求理据充分,本院予以支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定判决被告XX、张XX、张XX自本判决生效之日起七日内协助原告宋XX办理房权证号为廊开字第XXXXX号,位于河北省廊坊开发区耀华道XXXX小区XX幢XXX号房屋(含地下室)的过户登记手续。

[评析]

一、合同效力与物权效力

我国物权法第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而第十五条也规定了:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这两个条文区分了物权效力与合同效力。房屋作为不动产,其买卖合同成立后,买卖双方的合同之债成立并生效,但要发生房屋物权的变动效力需要办理登记手续。也就是说,房屋买卖合同成立只是买卖双方达成房屋“买”和“卖”的意思表示,当双方各自交付房和款后,也只是房屋买卖合同产生了法律效力。但要发生房屋的所有权变更(物权变动),则必须经过房屋产权部门的登记备案。

二、房屋买卖合同效力

本案中,原告与张XX签订的房屋买卖协议有证明人证实。同时,原告也已将购房款全部交付张XX,该房屋的钥匙及后来下发的房屋产权证都在原告手中,原告于2007年实际办理了入住手续并进行了简单装修,目前已出租使用。这一事实,作为张XX的配偶李XX应该是清楚明知的,因为在张XX所在村集体进行拆迁改造过程中发生的所有事情,全体村民都是积极参与的,对于各宅各户所分到的房屋数量以及补偿款数额等等,各农户都会打听。而张XX家亦不例外,并且对于贴身的事情更是积极响应。况且,购房款交易数目较大,作为配偶,其不可能不清楚,因为极为重要的一点是张XX户下所补偿的房屋不只涉案的这一套,自己的财产只有自己最清楚。另外,张XX在世时,其与配偶也未提出过异议,而孩子们也未提出过异议。现在,虽然张XX过世,但其时间是在2010年,距今又过了几年,张XX的继承人即本案的被告们也一直未就涉案房屋提出过任何主张,再联系孩子们就涉案房屋的原始权属的表态以及不对“张XX”的笔迹进行鉴定申请等情况可知,原告与张XX所签订的房屋买卖协议不违反法律的规定,其合法有效,应依法确认。

三、房屋所有权变更

既然原告与张XX的房屋买卖合同成立并生效,也仅发生合同法上的债之效力,但原告毕竟还未取得该房屋的真正所有权。实际上,对于房屋买卖合同而言,买受人最关心的是所有权是否得到,因为这个理由,买受人会积极履行合同内容。同样,对于所有权人来说,得到所有权变更后的收益才是最重要的。本案中出现了一个人人不愿意接受的情况,即出卖人离世,这对于出卖人的家属而言是巨大的打击,因此而消极对待买受人也在情理之中。由上可知,原告要想取得房屋的所有权,必须要进行过户登记方能实现。但本案被告均未协助,原告因此而诉。作为张XX的合法继承人又未放弃继承,本案被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续,以实现原告对房屋的真正所有者身份。
责任编辑:刘鹏