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业委会更换物业起纠纷 众业主要求行使撤销权
作者:孙海侠  发布时间:2015-01-21 11:17:34 打印 字号: | |
  近年来,随着房地产业的蓬勃发展,城市化和城镇化建设步伐不断加快,涉及小区物业管理的民事案件也在逐年增加。近日,廊坊开发区人民法院就受理了一起部分业主起诉业主委员会,要求行使业主撤销权的民事案件。这在当地尚属于新型案件。

事情的经过是这样的,该小区建立之初,小区的开发商和某华物业签订了前期物业服务合同,合同约定委托管理期限为2007年7月1日至2017年6月30日。2013年9月份,小区的业主委员会决定将前期物业服务的某华物业更换为某熙物业。为此,业主委员会将更换物业公司决议在小区内进行了公告并走访业主征求意见。2014年初,新旧物业公司交接完毕。2014年8月份,该小区7名业主起诉业主委员会,要求撤销业主委员会作出的更换物业公司的决定。

由于该案属于新型复杂案件,同时案件的处理直接涉及小区300多户业主的物业服务。如果处理不当,不但会对小区居民日常生活造成不便,而且容易引发群体性事件。案件的主审法官接手该案后,通过和双方当事人详细了解情况,逐渐明白了事情的原委。7名原告表示,业主委员会更换物业公司的程序不合法,根据我国物权法和物业管理相关法律规定,更换物业公司应当由小区业主共同决定,也就是说,是否更换物业公司以及更换为哪个物业公司,应该召开业主大会,由全体业主共同讨论决定。由于小区业主委员会对法律知识了解不够详细,虽然其将更换物业公司决议在小区内进行了公告及走访业主征求意见,但该决议的作出不符合法律规定的程序,属于程序瑕疵。几名业主正是因此提起诉讼,要求维护自己的业主权益,行使业主撤销权。但实际情况是新的物业公司已经入驻小区进行管理,如果将该决议撤销,该物业公司的地位就会很尴尬,其继续进行物业管理也将失去依据,而旧的物业公司已经撤出,小区物业管理出现空档,面临无人管理和服务的危险。办案法官考虑到所有这些因素,一方面通过查阅大量相关资料寻求理论依据,另一方面深入小区业主走访调查实际情况,最终认为维护现状为宜。虽然业主委员会决议程序违法,但其更换物业公司决议从实体上已经征得了大多数业主的认可,作为同一物业管理区域内的全体业主在建筑构造、利用上紧密衔接,形成了事实共同体,利益攸关。单个业主不得置公共利益于不顾,拒绝承担合理、必要的忍受义务。

法院在判决驳回7名业主诉讼请求的同时,对业主委员会也提出了意见建议。法官向业主委员会成员指出,业主委员会是业主通过选举产生的为业主服务的群众性组织,应当接受广大业主的意见和监督,严格依法管理小区业主共同事务,不断改进工作的不足和缺点,维护好业主的共同利益。经过法官的判后答疑和释法明理,双方当事人均未提出上诉,目前判决已经生效。业主委员会代表业主向开发区人民法院民庭送来锦旗,表示今后一定加强法律知识的学习,接受法院的批评建议,不断改进工作方式和方法,更好的为小区业主服务。
责任编辑:孙海侠